市场正在发生深刻变化，楼市正在从粗制化向精细化运作！
临近年底，主城一批品质盘公开，看的出来，年底这波改善，开发商都铆足了劲拉升市场期待置，提升客户参观满意度。以前会所、健身房、瑜伽室这些都是豪宅才有的配置，目前逐渐下沉至3万+、4万+楼盘中，实景展示几乎已成项目标配。
昨天去看了江核金基山川江樾，挺出乎意料的，很难想象当大多数人都在拿二手房价diss江核之时，金基却前置了许多产品理念，景观艺术长廊、内外双泳池、1.6万方实景展示、客户游园打卡、全干挂石材、0.51的南向窗墙比、7个架空层泛会所、约㎡下沉式会所...诸多衍用于产品交互设计的巧思，融入到社区建设中，形成一个良好运转的生态。
对，江核不缺房子，但江核缺好房子，金基让大家相信江核也是有好产品。在装标上或许更能看出金基诚意，在一个售价4万/㎡以内项目上，金基选用了当代、劳芬、嘉格纳等这些河西、大校场5万+豪宅才敢投入的顶奢品牌，且户型装标一视同仁。
它的出现，是江核好产品的开端，项目建面约㎡起步，最大约㎡，是南京近两年来首个高层全干挂石材、并且北侧无连廊、㎡以上全部做到一梯一户设计的产品，是业内同段位产品学习的标杆，好房子该有的要素它全部囊括！
以后自住改善，手里五百多万的预算，没必要非要盯着河西、大校场，住的舒服追求圈层浓度，山川江樾就是个不错的选择，建议年度有置换打算的人，都应该去看看这个盘。
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说完金基，我们再来看看，主城推地情况。
最近“苏州毒地”事件吵的沸沸扬扬，相信大家都注意到了，由此我们注意到城南安德门一幅“巨无霸地块”已完成土地污染修复评估报告，即将启动开发；
另外，河西中有13年历史的台湾名品城可能要拆了，目前商户已陆续搬迁，据说元旦前正式关停。这块地位置不错，靠近奥体中心，华采、碧瑶花园都在附近，前期经营一直不太理想，闲置可惜了。拆掉后河西中又会释放出一批宅地，有人说豪宅可以期待了，河西不缺大高层，期待能做些低密产品。
此外，南京新一批共有产权房供应来了！共上新2个主城项目，秦淮区御道嘉庭均价为元/㎡，玄武区钟秀嘉园均价元/㎡，目前已全部竣工，毛坯现房。报名时间：年11月20日-12月3日。
01.
明年南京土拍卖地
要比谁密度更低了！
继上周，南京市本级住宅用地拟出让清单（年11月8日-年2月8日）37幅地块公布后，昨天江北核心区又有25幅地块曝光，涉及二类居住用地、商住混合、商业用地以及商办混合用地，部分将分批于上半年推出。
很多人跟我有一样的疑虑：市场这个样子，这些地能卖得出去吗？城投继续拿地？拿地后不开发，又或者开发后产品平平无奇，会有人买吗？
其实，这批地块比起往年，有一个非常大的变化——容积率大大降低！
先说上周挂牌的37幅宅地：有13幅地块容积率低于2，最低容积率仅1.12，已经接近别墅的容积率。
具体来看：河西中兴隆大街地块容积率最高仅1.8；城南安德门地块最高容积率仅1.2；玄武徐庄地块最高容积率仅1.8；栖霞徐庄地块最高容积率仅1.6；栖霞马群2幅地块最高容积率仅1.8。
再看昨天曝光的江核25宗地块，14宗地容积率在2.0及以下，其中1宗容积率仅1.0，10宗容积率在2.2-2.8，这要是在前两年土地集约利用的江核，非常少见。
之所以有这些变化也是基于市场情况，南京去年以来，除极个别地段较好的地块外，大部分土地市场已陷入僵局，底价成交为主，不少是由地方国企、城投托底。
当楼市持续低迷、需求发声变化之时，适时调整部分区域土地控规，降低主城地块容积率，来更好地推进城市建设、发展，与上层一再倡导的满足多样化自住需求大方向是吻合的。
另外，随着限墅令解除，远郊低密别墅或将重现江湖。南京方面，有消息称拟试点4区宅地容积率降至1.0左右。如果消息属实，明年南京土拍，低容积率宅地供应将会增多，市场上小高层、洋房会有更多选择，届时价格方面，品质上来了...单价只会比现在。。。
02.
1.2容积率雨花低密宅地
最快明年一季度挂出！
近日，南京市规划和自然资源局发布关于《雨花南路以南、雨花西路以东（原南京自行车总厂）地块土壤污染修复效果评估报告》内容公示。
修复报告显示，通过对修复工程过程文件的收集与审核，本项目修复施工过程资料基本齐备。依据施工单位提供的资料，施工单位已于年9月20日至10月14日完成污染土壤的清挖和外运工作，各项措施总体按照专家评审通过的修复方案和施工组织设计方案执行，完成情况良好。
地块污染土壤已清挖到位。本地块理论污染方量为m3，实际完成土壤修复工程量.16m3，已全部运送至镇江鹤林水泥有限公司、南京中联水泥有限公司和江苏信宁新型建材有限公司进行水泥窑协同处置。
效果评估单位对地块内清挖的非污染区清洁土（表层清洁土、夹层清洁土、放坡土）进行采样检测，检测结果均达标。
修复工程主体完成后，效果评估单位对地块内的非修复区和地块周边的土壤和地下水进行采样检测，评估范围覆盖地块内的全部区域，检测结果全部达标，达到效果评估验收要求。
修复工作完成后，安德门巨无霸地块将启动开发，最快将于明年一季度挂出首幅低密宅地。
该地块体量较大，根据今年8月官方发布的规划显示，安德门自行侧场地块净用地面积合计约.29公顷，规划人口达2.23万人。现状大部分为空地，西侧紧邻雨花西路、安德门大街，北侧紧邻雨花南路。
共包括6幅未建住宅用地、3幅商办混合用地、1幅商业用地、2所9班制幼儿园、1所30班制初中、公园等，其中未建住宅用地面积达到33.76公顷。
按照规划控制条文，这里将规划打造人文社区，积极落实十大场景，包括安、憩、学、医、老、产、住、弱、康、幼。
据此前官方披露，周边规划了一所公办初级中学，中学的建设将随地块的开发进行。回到年，彼时雨花台区和金陵中学签订了合作办学协议，拿出一幅优质地块作为金陵中学雨花分校的校址，就是原老自行车厂地块。
根据南京市工程建设项目招标计划表，今年的8月南京将启动安德门自行车厂地块中学项目招标建设，工程投资额2.88亿。这些年过去了，学校迟迟未正式落地，安德门的教育资源也一直没有得到完善。
就在上周发布的37幅《南京市本级拟出让清单》中，自行车厂南侧地块首次对外披露，地块容积率仅为1.2，是继翡翠天际之后、区域内近4年来首次亮相宅地，明年推出后大概率将打造低密洋房产品。
随着安德门自行车厂地块控规的出炉，这所中学也离正式落地建设不远了。
从航拍图上看，安德门自行车厂地块现为空地，西侧紧邻雨花西路、安德门大街，北侧紧邻雨花南路，周边道路已建成，通达度高。
区位看，地块就在安德门地铁站附近（地铁1号线和10号线换乘站），除了两线地铁交汇，安德门还西接河西，南通软件谷，位置优越。
据了解，早在年，雨花台区就完成了自行车厂地块连同周边的南京肥皂厂、电机厂、小区等项目的拆迁。
年，还传出万科“内定”的消息，后不见踪影。年，自行车厂南侧地块也曾传出要出让的消息，最终还是雷声不大雨点也没有。
年，随着勘察工作的启动，说明真的要动了。自行车厂地块位置稀缺，周边配套完善，教育科研、商办和公园绿地都有安排。
安德门一带作为雨花主城融合发展区和中部数字创新片的重要部分，或许会随着新地块的出现而重新焕发青春！
不管是土山机场片区还是老自行车厂地块，重生的希望就在眼前。在经济常态化增长当下，盘活老旧土地资源确实越来越重要了。
在这个方面，作为主城外围的江宁和雨花，优势明显。
03.
数据发布高层定调！
未来房地产发展新模式来了
再聊些题外话。
发现了吗？最近几天高层关于房地产的会议特别频繁，要么是解决当下房地产问题，要么是为明年房地产走势定调。
中指研究院发布了上周的房地产数据。整体来看较十月份的降幅还是在明显扩大的，9月大规模救市政策释放出的需求量是越来越不足了。上周24个主要城市销量环比下降29.95%，同比下降21.4%，同环比的降幅均在20%以上。这个降幅比例已经算是非常大的了。
结合13日发布的社融数据，10月份居民短期贷款减少亿元，是近十年同期最低值。上端不停的放水，下端完全感觉不到货币的宽松，居民和企业都在减少支出，甚至是钱变得越来越值钱了，有一点偏通缩的趋势。
同时当天多家农商行、村镇银行同时发布存款利率调整通知，对一年期、三年期、五年期等长期限存款利率做出下调，下调幅度从10个基点至40个基点不等。
存款利率开始下调，一方面是为了挤压居民存款，让居民去消费。另一方面也可能在为降息降准做铺垫准备。
年底这段时间，对于观望人来说，可以考虑了，一方面可享受低利率，一方面能以低价买入品质更高的产品，我们常说年底适合买房，年中适合卖房，别问为什么。
有人会说在等等看，明年有没有补贴不好说，但如果明年买房，上半年优惠力度肯定没现在大。再者好房子不可能一直这么低，像当下这样窗口期，未来六七年才能有一个轮回！
另外，明年保障性住房和特大城市城中村改造会提上日程，主城开发会放缓，土地不在无限制供应，楼市会精细化运作，品质会提升上来，在需求有限池子里，一二线好房子，会越来越贵！
我们必须清楚，房地产再有需求，也不会像过去一样，大时代过去了。但不意味着房地产就此结束了，因为还有很多的增长空间。
比如，住建部表示，当前，我国房地产市场正处在转型期，虽然遇到了一些困难，但未来的持续发展仍然有坚实的支撑。
从从供给看，整体上，住房的“有没有”问题基本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了更高的要求，希望住上更好的房子、获得更好的服务。
这是支撑未来房地产继续发展的一个重要支撑点。而保障性住房建设，以及城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设三大工程依然可以支撑房地产向前推进，也是新的经济增长点。
需要清楚的是，保障房是保障房，商品房是商品房，2条线走路互不影响。
个人猜测，未来保障房供应会平抑房价，人人都可以有房住，交易受限，限制了炒房，用来住很舒服；商品房除了自住，还有更多精神需求延伸，不受涨跌干预，资产可买卖交易流通，择校、圈层都可选择，与之对应定价也交给市场。
未来两种商品都会存在，看你怎么选择？
后期在新模式下，尤其是房地产企业要有清醒认识，现在要拼的是高质量、新科技和好服务，谁能为群众建设好房子，谁能给群众提供好的服务，谁就会有市场，谁就会有发展。
总体来看，房住不炒决心不会变，提振消费决心不动摇，支持刚需和改善性居住需求大势所趋，以后房价更多是趋于一种平稳状态，温和过渡逐渐复苏，这样对于实体支撑，对于房地产转型、对于经济面长期向好，都是有利的。
你认为呢？
