最近全国最火的楼市章鱼帝，既不是任志强、王石，也不是谢国忠、牛刀，而是攸克君。
攸克君那篇著名的《十年来曾出现3次买房良机，第4次正在到来》，火遍全国，升腾起多少买房人的梦想。
攸克君认为，过去10年里，这一最佳时间窗口至少出现了三次。借助于这三次机会，你身边的很多人都登上了财富之旅的观光快车。这三次购房良机分别是：年12月31日，年3月14日，年11月9日。
第四次购房良机是什么时候？攸克君认为，就在年8月11日，也就是昨天。当然，他也提出，这是个U型底部，最近天都是购房良机。
这几天攸克君又提出了《看地王，学买房：地王有行动，就可买房了》，在上流传颇广，有人赞叹，也有人嘲讽。
“南京楼市”账号之所以为您推荐这篇文章，因为最近南京楼市的多个地王项目，正在集体亮相、集中开盘，正是攸克君提出的“地王有行动，就可买房”的时机？
地王楼盘一：浦口新城的正荣润江
地王背景：由福建正荣于年7月17日摘得,成交价21亿元,成交楼面地价元/平米。
浦口新城标志性楼盘、地王项目正荣润江城，昨天领销许，预售均价元/平。最低元/平起，最高元/平。根据金陵晚报记者最新打探的情报，正荣润江城的开盘折后均价，约1.5万—1.6万元/平米，户型89、、、平米。一套80多平米户型，多万元就能买到。（来自金陵晚报地产研究院执行院长李子墨）
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地王楼盘二：仙林的中天铭廷
地王背景：去年来自贵州的中天城投以7.8亿元拿地，楼面地价19元/平方米。
刚才，仙林新盘中天铭廷喊出破冰价元每平起。这家楼盘是去年仙林地王。去年，来自贵州的上市房企中天城投，以7.8亿元竞得该地块，溢价67%，楼面地价19元/平方米，创下仙林地价新高。地价19元，房价元起，开发商会亏本吗？（来自金陵晚报地产研究院执行院长李子墨）
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地王楼盘一：河西南部的升龙天汇
地王背景：楼面地价元/平米
升龙天汇近日正式公开售楼处和景观示范区，本月将首次开盘，推出-套房源，面积83-平方米，预计均价20元/平米。项目为精装交付，精装标准元/平方米。
目前周边交通暂不完善，距离规划中的地铁7号线恒河路站约米，可乘坐公交41、85、92路底站中和村站，步行渭河路，上新梗街到达项目，步行约15分钟左右。
项目位于南京市南部低碳生态智慧核心示范区，项目一街之隔建有南外河西分校，奥体中心、南京国际博览中心、金陵图书馆、青奥城等文体中心，医院、医院也仅10分钟路程。
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南京三大地王项目，8月份集中开盘，是不是意味着攸克君提出的《看地王，学买房：地王有行动，就可买房了》，将得到验证？南京买房好时机已经到来？以下就是原文。
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近日和友人度假，攸克君总被问起“天购房时机论”的内容，友人提问的形式多种多样，但归根结底其实问题只有一个——天是一个宽泛的时间区间，但适合买房的那个具体时间在哪？
攸克君十分理解诸位的想法，但是，说出一个绝提时点，其实和算命没什么两样。所以，在这个问题上，攸克君向来坚持“方法论”的原则，即通过一个方法，判断一个结论。说到方法论，今天我们就来说说“地王”吧——是的，攸克君谨慎地认为，通过地王项目的各种行为，可以大体归结出一个相对合理的入市时点。
先来看看地王项目的现状。在这方面，北京无疑最为典型——全国瞩目且具有极高行业度的地王，实际上只有两个，一个是万柳地王，一个是农展馆地王。虽然她们前后有一段时间差距，但现在确实共同的状态，等——尽管市场上多次传言两者相对具体的开盘时点，不过，前者至今未开盘销售，后者则已经明确推迟了开盘日期。
地王们在等什么？她们在等什么，才疏学浅的攸克君恰恰谨慎的认为是一个隐性的市场走势和动向的标杆，这是被历史经验所证明过的。总结归纳，大致可以分为如下几方面：
第一、地王们在等一个“相对的市场底部”。这就是说，在当前情况下，地王项目不开卖，市场的底部就还没有到来。反之，如果地王项目开卖，那么市场可能真的已经接近底部了。
以北京为例，地王项目由于其身份的特殊性，对于预期十分敏感。对于地王项目而言，宁可从一个低价开始开盘销售，逐渐走高，最终登顶，也不愿意以高价开盘，其间出现波动，价格下调，然后再努力冲高，尤其在当前的市场情况下，地王项目一旦波动，再想冲高几乎就没有可能。
所以，开发商说什么不值得相信，但开发商做什么还是有极大的参考价值的。相比普通项目，地王项目的蓄客周期往往更长，通过蓄客，开发商掌握的客户预期、购买力变化等方面的信息，还是相对准确的。基于这些做出的行动决定，自然具有极大的参考价值。
第二、地王们在等“相对的二手房交易活跃期”。也就是说，地王项目如果不开盘，那么说明二手房市场的流动性，还没有达到“理想释放”的情况，市场还会继续冷清一段时间。反之，市场的繁荣即将到来。
如今的土地价格决定了地王项目绝对不是刚需，其客户基本是瞄准三次改善、四次改善以及投资和资产保值类的客户。这些客户都不是第一次买房，三改、四改都需要卖掉旧房子，来买新房子；投资型和资产保值性的客户，也重视自身资产配置的情况，所以，也存在卖旧买新的情况。
所以，这些客户能够在多久的时间内，以什么样的价格卖掉自己手中的房子，是他们能以怎样的消费能力买下地王项目的重要因素。由于当下特大型城市限购政策、禁贷政策基本没有松动，要获取购买资格，支付购房款，卖掉已有的一套或者几套住房，是一个重要选项。如果他们卖得快一点，价格高一点，那么地王项目的消费能力，就要强一点。
以北京为例，北京二手住房7月成交量尽管环比上涨超过16%，创4个月新高，但同比还是下滑23%左右。所以，要看这种回升的趋势是否持续，地王项目才能决定其是否有具体的“行动”。
第三，地王们在等“相对更高的融资成本”。融资成本不是越低越好么？
千万不要认为地王的等待就是被套牢。在等待开盘的时间里，利用其高企的土地成交价格，地王们往往可以获得一个较高的估值，然后以此为抵押物，获取银行信贷，后来，银行信贷闸门收紧，就开始转向抵押给信托等影子银行。
无论是银行信贷还是信托公司，抵押物的评估，都有折价。在这一轮市场行情下，一般是抵押物的5折左右放款或者融资。打个比方说，开发商花了亿买下的土地，融资方评估价格就是50亿元，进而提供这部分融资。
这个抵押物的折扣，实际上就是资金面的价格指标。地王项目向来受到货币流动性的重要影响。如果这个折让的比例提高，比如变成了6折、7折，这表明资金面的流动性开始变得充裕，而这也往往意味着地王项目的目标客户们的资金也开始变得充裕。这个时候，开发商更愿意直接卖房给客户，而不是选择手续费更高、成本更高的信托融资。
当前，融资抵押折让的比例仍然稳定在5~6折，所以，可以预见短期内资金市场中的流动性，还没有放水的可能，而这或许可以解释地王项目仍在等待的原因。
还是那句话，开发商说的话可以不信，但开发商的行为绝对具有参考价值。地王项目的命运或许与大部分购房者没有直接关系，但却是一个切实的隐性信号，如果哪天你看到了地王项目开始行动了，想买房的你，也就该有所考虑了。
（via.攸克地产）
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最佳买房窗口即将悄然打开。
迄今为止，攸克君仍然坚持未来天是购房窗口的观点，而一旦全国性开发商启动降价，有自住需求尤其是刚性需求的朋友，最佳入市时机到了。
有些朋友在后台留言，说自己不是刚需，但想来想去，还是觉得买房稳妥，问攸克君有什么建议？攸克君明白，他们可能是投资，也可能是投机，总之有点闲钱，而看攸克君文章的都是有品味的人，闲钱亏了也不会上街给政府添乱，所以斗胆再说几点。
第一，核心城区地产。首选一线城市和二线重点城区。比如北京的四环以内。三四线城市没有稀缺资源的地方，就不要去凑热闹了。哪怕是年，核心城区的房价也只是微跌，甚至只是滞涨。
第二，教育地产。今年北京市中小学的学区改革，严格就近入学，再次凸显了教育地产的价值。不过，随着教育资源（师资和生源）的摊薄，知名学区附近的房价也会回落，到那时把房子卖掉就是了。
第三，“政策地产”。这几个字是攸克君生造的，意思是将极大地受惠于政策的地产。比如，具有上海自贸区概念的房地产。最近中央暂缓审批各地的自贸区，但攸克君仍然顽固地向你建议，密切这两个地方的房地产：珠海的横琴、福建的平潭。对港澳和对台的自贸区，应该有一定的优先权。这个不多解释。
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