Part1解限后城中去库存要52个月
央行第三季度调查报告显示，59.55%的居民认为目前房价“高，难以接受”，较上季下降3.5个百分点，36.9%的居民认为目前房价“可以接受”，33.6%的居民认为“令人满意”。
卖房时间
楼市去库存周期达11个月
截至昨日，南京市网上房地产显示，楼市库存已经达到套，超过5.2万套。想要去化这5.2万套的库存，需要的周期已经达到11.3个月。
报告显示，去库存压力最小的板块城南，库存仅有套，按照最近12个月的卖房速度算，仅需要5.5个月；去库存压力最大的区域是城中板块，目前可售房源有套，按照最近12个月的卖房速度，需要卖52个月，按照最近三个月的卖房速度也需要43.3个月，依旧是全市去库存压力最大的板块。去库存压力第二大的是河西板块，套的可售房源，按最近12个月的卖房速度，需要17.8个月消化。江宁、仙林、城北、江北等板块的去库存周期也都在10个月以上。
限购影响
9-10月份为跑量窗口期
限购取消会对南京楼市产生什么样的影响？南京同策研究机构副总经理表示：“如果只取消限购，限贷不放松，那么对楼市的刺激效应不会长久。从苏州限购松绑表现来看，政策变化的前几周成交量短期冲高，但随后又回落至常态，可以看出限购取消对市场短期刺激效应明显，政策红利的周期大约为1-1.5个月。”
杨锐分析，从目前的形势看，利率方面虽然出现了一些放松的迹象，但是现在预测房贷利率将大幅下调还为时过早。如果后续不出现大的政策调整，迫于地方政府的压力，下半年房贷利率或将维持缓慢微降的趋势，并且下调利率的城市会继续增多，利率“拐点”或将到来。
“根据南京这座城市对于政策的反应，政策执行的实效周期是4-6个月，也就意味着4-6个月后市场基本面将发生反转。结合各省市近期集中出台限购取消的时机和效果综合判断，我们预计南京市场在年9-10月份迎来跑量窗口期。”杨锐说道。
Part2土地成交均价元/㎡同比降43.32%近日，金陵晚报地产研究院联合同策咨询研究机构发布南京楼市前三季度成交报告，深度剖析前三季度南京楼市的走势。数据显示，前三季度中，南京成交比例最高的房源总价在万元以内，占所有成交房源总数48%，基本占一半。也就是说，总价万元以内南京买房人接受度最高。
成交分布
万元以内房源占48%
今年前三季度，南京楼市的供求失衡情况经常发生。统计结果显示，1-8月份，有6个月出现了供大于求的情况。4月份的月份供求比达到2.03:1，供大于求的情况持续出现，再加上成交量的走低，也导致今年楼市库存量持续走高。年1-8月南京的供应量.8万㎡、成交量万㎡，供大于求，按照目前的成交情况，预计年底能达到-万㎡的量，相当于年的成交。
从近三年的南京楼市成交情况来看，年南京总价万元以下的房源成交占比达到50%，到了年仅剩37%。
今年有接近一半的成交房源总价不超过万元，从门槛对比来看，今年的刚需门槛比年要提高了近20万元。
从趋势来看，随着住宅均价的持续上涨，改善门槛增高，今年万-万元成为改善主力总价段。同策研究报告显示，今年刚需对市场支撑作用依旧明显，万元以内成交占48%，万元以下户型成交占比均超6成。
80-㎡产品是市场主流跑量产品，在90/50政策以及房价过快上涨的倒逼下，90㎡以下产品的成交占比在逐渐放大，从去年的36%，上升至今年的44%。
土地市场
楼面均价同比降43.32%
从前三个季度南京楼市的表现来看，在经历了年地王频现、拍地火热的局面后，年1-9月份出让的土地整体溢价率为14.1%，溢价率较低，开发商拿地亦趋于理性。
不仅南京的土地市场回归理性，整体的地价也有所回落。1-9月土地成交万㎡，整体楼面均价为元/平方米，同比去年元/平方米的楼面均价下滑了43.32%。
今年城东板块地价溢价率达到51.56%，其次是江宁板块，达到30.63%，其余板块溢价率均在20%以下。1-9月，包括保利、招商、华润、金地、绿地、朗诗、新城、银城等在内的品牌开发商在土地市场均有所斩获；此外，包括奥克斯、中水电、中南建设、龙湖、佳兆业、上海建工等在内的外来开发商也开始布局南京。
（金陵晚报张楠）
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