从4月20日南京市发改委对房价设“涨停板”到现在，南京楼市经历了三个多月的限价，从数据来看，南京的房价涨幅从全国第1跌到第18，看起来效果十分显著。
“涨停板”房价每平方米2万元以下的，年化涨幅不宜高于12%；每平方米2-3万元的，年化涨幅不宜高于10%；每平方米3万元以上的，年化涨幅不宜高于8%。但与此同时，限价令之后的种种怪象层出不穷，一则叫卖房号的广告更是掀起了一阵小高潮！
8月4日金陵晚报B19版广告页中，白纸黑字赫然刊登着“XX盘30万/18万包买到任意户型和楼层”。这让不少人震惊不已。
由此可见，南京楼市表面上无风无浪、波澜不惊，实际上却暗流涌动！随着限价令的不断升级，这些怪象下半年还会进一步延续吗？
本周《买家时代之地产广播论坛》就邀请到了升龙集团南京区域营销总监李远，以及金隅紫京府营销总监贺天啸，和大家一起探讨限价三个月后的南京楼市。
升龙集团南京区域营销总监：
李远
金隅紫京府营销总监：
贺天啸
而作为炒卖房号的当事房企之一，升龙集团南京区域营销总监李远，也想借助《买家时代之地产广播论坛》的平台澄清一些事实。
得知这件事之后，我已于第一时间上报公司，第一时间报警并进行备案登记，第一时间向工商管理部门汇报。升龙集团也第一时间发声，表明公司内部管理一向严格，肯定不会参与买卖房号的行为当中。
炒卖房号事件的突然爆发反映出楼市当中大家所共知的一件事，那就是房号的炒作和买卖，当然这些广告也只是揭开了楼市怪像的冰山一角。
殷老师表示：
炒房号的公开叫卖，让人陷入沉思。不难发现，近几个月，政府限价政策不断收紧，开发商价格卖不上去，而市场行情对价格预期又很高，甚至二手房也比新房价格要高，最终形成了一个较大的利润空间。
这种利润空间，开发商拿不到，政府也不想要，买房人又占不了，那些有关系的购房者，俗称关系户，就把购房资格演变成了一个个的“房号”，最终形成了房号的炒作和交易。
假如没有限价令……那么，限价令对金隅、升龙两大开发商下的楼盘价格是如何限制的呢，假如没有限价令，开发商又会如何定价呢？
贺天啸金隅紫京府最近一次拿到销许是在7月低，整体均价在.5/㎡元，没有越过万/㎡的价格红线，但金隅紫京府上次的房源均价大约是元/㎡，整体涨幅并没有超过8%，同类型产品甚至零涨幅。
假设没有限价因素的话，金隅紫京府的价格大概会在5万元/㎡左右，其实同区域内其他优质产品实际上也已经超过5万元/㎡了，只是整体楼栋的均价限制在元/㎡。
李远升龙公园道的洋房产品已经售罄，接下来的重点是升龙桃花园著，申报的价格还在和物价局进行沟通。其实大家都知道，河西中部的价格红线在元/㎡，河西南部的价格红线在元/㎡，但事实是河西南周边二手房已经到元/㎡。可见，新房和二手房价格严重倒挂。升龙桃花园著和之前的产品相比，进行了一些升级更新，最终价格可能控制在3.8万/㎡内。
如果物价能够放开的话，河西南的价格应该能达到-元/㎡。现在不少地价赶超房价，开发商已经拿不起地了，即使高价拿地之后，经营者也很难收回成本。
限价令，到底限住了谁？距今为止，限价令落实三个多月以来，除了对房价严格控制之外，对开发商还产生了哪些影响呢？
金隅紫京府营销总监贺天啸表示
限价令出台首先是打乱了开发商的推盘节奏和销售计划。此前，政府就规定开发商每次申请预售面积不得少于3万平方米，紧接着出台涨幅不得高于8%的政策，以及一条隐形的整体均价不得超过元/的价格红线。原本可能是推一栋楼套房源，现在可能要集中推几栋楼，才能达到3万平方米的预售面积，甚至不得不提前推出楼王，导致楼王的价格比预期低了4千元/㎡。
升龙集团南京区域营销总监李远表示
限价最大的影响在于第一个是打翻了推盘的节奏和计划；第二个是给开发商带来很大压力，政府限价和公司的利润需求之间存在矛盾，我们需要不断跟公司、客户协调沟通，所以多方面的压力也更集中；最后是从业人员的心态发生变化，价格被限，营销人员的价值感缺失，所以我们不断督促员工要尊重市场，尊重客户，增强管理心态。
对土地市场而言，不少地价赶超房价，开发商拿地以及后续开发的成本非常高。而另一方面，很多购房者在面临卖旧买新的问题时，卖掉旧房拿到的钱，只是成为了土地出让款的一部分。
近几日，限贷政策也同样传得沸沸扬扬，殷老师认为，限价、限贷都是控制房价的措施。限价产生是卖给谁的问题，限贷产生是没人买房的问题。但是限贷政策迟迟不落地，对房地产市场而言这是很大一个的难点吗？
贺天啸表示限贷政策其实一直在执行，只是放开的严格程度不同，包括首付比例，一套房、二套房的界定会有所不同。在前几轮的调控中，限贷已经成为银行从信贷层面调节房价的一个手段，单纯从限贷本身来讲，这对市场来说并不是一个太大的波动和影响，而是整个市场中对炒房、投机行为的规范和遏制。
尤其是认房认贷政策，需要严格执行好，比如说有些人在15年前买过房，由于限贷，这些人真正意义上的改善需求，会受到很大影响，很容易误伤一片，有悖于政府调控的政策，但短期投机行为应该严格控制，保障市场发展。
对于购房者来说，房价得到了一定控制，购房的热情进一步升温，对购房的需求也不断增加，房子是不是就此变得好买？事实却似乎并不是这样。购房者抢房、开发商捂盘惜售等乱像，使得购房者已经从买不起房，转变到买不到房的状态了。可以说，限价令不仅限住了开发商，还限住了购房者。限价令，让人既爱又恨！ 限价令虽然限制了开发商的利润空间，但李远认为政府控制物价是分阶段的，并不是一限到死。限价的最终目的也是为了让开发商更合理地运作，只不过现阶段而言，限价令确实有利也有弊。但如果政府不对南京高房价有所限制，可能就会造成经济增幅变慢，或者导致房价的提前透支。限价的硬杠杆，已经起到了抑制作用，而且这种限价压力也会随着不同时段以及楼盘上市量进行调控，因此8月份之后，南京房价上行的压力非常巨大。接下来的一段时间中，新盘地价过高，所以政府在房价的控制上会有所放松。随着新盘的上市，老盘的价格也会慢慢放开。但近期内，限价令还是严格持续一段时间。
我们听听李远的看法吧！
贺天啸认为南京楼市这轮上涨这所以这么快，其实是对年房价的一个补涨，当时购房者的购买力已经达到了一定的水平，但房价却是低于群众心理预期的。另一方面房价上涨也是市场在运行条件下的自然增值，所以在物价局控制下，目前南京房价还是比较合理的。
如果房价放开，开发商想怎么卖就怎么卖，南京房价过快上涨，那么房价泡沫会不断增多，并不利于市场稳步的增长，因此，限价之后的南京房价还是比较“夯实”的。 迷乱现象之外，谁能看清本质？限价令的出台，似乎并没有太多的受益方，购房者之前的从不买不起变成如今的买不到，开发商房价被限，压缩利润空间，难以开发新的地块，而土地财政获得拍地款，但市场火热最终造成土地“熔断”，似乎只有关系户是最终的获益方。
李远认为，关系户的出现反映了房地产市场供需不平衡的关系。当不少面粉价赶超面包价时，新房源价格肯定会更高，所以大家都想在下一批高价房源上市之前抢最后一批相对来说较为低价的房源，这轮“抢房潮”过去后，楼市可能就会相对平稳一些。
殷老师总结限价令最终取得的效果都是有限的，最终只是各方利益的平衡，楼市也需要动态的平衡，需要不断的去调整。但限价令之后新的举措雷声大雨点小，远远没有炒房号来的那么刺激，整体市场的度还是偏离正轨。炒房号看上去是限价令所带来的结果，实际上这只是限价和市场的一个博弈。赞赏
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