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5月28日，十三届全国人大第三次会议表决通过的民法典，在现行《物权法》规定的基础上，降低了业主共同决定事项的表决要求，并且新增了紧急情况下可通过特别程序使用维修资金的规定。
一、关于目前还在生效的《物权法》第76条
《物权法》第七十六条规定：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
根据上述《物权法》规定，使用、筹集维修基金，建筑物的重建改建，必须要业主大会表决，人数和面积达双2/3通过。一般事项，需要双1/2表决通过。
法律实施过程中的困惑：表决难、耗时长，旧规程序备受争议。
如今，越来越多的小区已经出现老化，一些小区的基础设施开始出现问题，诸如墙皮开始脱落、电梯老化等，稍有不慎就可能引发安全事故。但是，这些问题往往涉及小区业主的整体利益，通常需要相关业主的表决后方可启用公共维修资金进行解决。而在具体实践中，由于启动门槛高，导致在有限的时间内，业主们往往难以达成一致，给居民的日常生活带来极大不便。
二、《民法典》降低表决要求后，对表决比例作出了巨大变化，有利于让公共维修资金不再“沉睡”。
《民法典》第条规定，“下列事项由业主共同决定：（―）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。”
“业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。”
可见，《民法典》条与《物权法》第76条相对比，作出了重大变化。根据新规，小区业主大会要形成决议，需要双2/3参与表决，重大事项需参与表决者双3/4表决通过；一般事项需要参与表决者双1/2表决通过。同时民法典将“使用维修基金”调整为一般事项，“筹集维修基金”仍为重大事项。
以数学思维看《民法典》关于业主决议的绝对多数比例为：重大事项需要业主双1/2通过（2/3*3/4），一般事项经业主双1/3通过（2/3*1/2）。较之此前《物权法》中，重大事项需双2/3通过，一般事项双1/2通过的比例，新规大大降低了门槛。
三、《民法典》第新增规定：在紧急情况下，无须等待业主作出决议。
《民法典》第条规定：建筑物及其附属设施的维修基金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当公布。
紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金。
这里增加了维修资金使用范围，原《物权法》第79条只规定了电梯、水箱等。增加了紧急情况下无须等待业主作出决议，当然，紧急通道的开启者，明确为业主大会和业委会。
《民法典》针对业主大会成立难、表决难，以及维修基金使用难的问题，完善了相关制度，能够更及时地维护业主的合法权益，从而能有效避免一些不必要的损失。
万樾莉
江苏中虑律师事务所副主任律师，自年9月执业至今，现任江苏省律师婚姻家庭法律业务委员会委员、南京市律协婚姻家事与财富管理法律专业委员会副主任、房地产法律专业委员会委员、秦淮区劳动人事争议仲裁委员会调解员、玄武区总工会和玄武区妇联法律服务团成员，曾当选为南京市优秀女律师。具有深厚的理论基础和丰富的实践经验，业务范围涉及婚姻家事，公司合规管理、民间借贷、合同纠纷等，尤其擅长处理房地产纠纷和婚姻家事纠纷等民商事案件。热心公益，被南京市司法局和南京广播电视集团评为首届“十佳出镜律师”，并任金陵晚报“金陵大状”特邀点评律师。广纳贤才
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