10月25日认购量套、10月26日认购套，刚刚过去的这个周末，南京楼市继国庆长假日均认购突破套后再创纪录。而上一周，楼市整体认购量也持续走高，7天认购已逾4千套，日均认购量达套以上。面对跌幅逐渐收窄、成交明显反弹的局面，有业主人士认为楼市已有触底回升的趋势，但事实是这样的嘛?
连夜排队再现
南京楼市最有点“火”。据金陵晚报报道，25日晚间22时左右，江宁楼盘骏景华庭售楼处前出现了几个拎着小板凳的买房人，排在第一位的是一个小伙子，称提前排队等待第二天晚上的开盘，夜里就坐在凳子上“凑合”一晚。开发商计划在26日晚19时左右，推出其二期的8号楼共计套房。
不过，26日晚，开发商临时决定提前一个小时开盘，对组认筹客户摇号选房。据了解，项目是区域内罕见的毛坯房，起售价元/平方米、均价-10元/平方米，低于周边房价。同样在昨晚7点开盘的城南项目亚东观樾，推出套房源，折后均价为元/平米，多位购房人来到现场，房源基本“夜光”。
同样的火热场面，出现在24日晚间，城北楼盘复地新都国际推出套房源，均价元/平米。房源在一个小时内就几近售罄，总销金额在3亿元左右;这是新都国际自4月份之后，又一次开盘“时光”。复地公司负责人分析认为，对购房者刺激最大的是去年中铁和恒大高价拿地，在远期构成对城北房价拉升的预期。
值得玩味的是，本周末共有十家楼盘入市，推出多套房，江宁、江北、城南、城北、河西都有将有项目推盘，创下近期上市量的高峰，大部分项目的当日去化率均在5成以上。
另据新华网报道，一天认购套的数据，并非单个楼盘上传过多造成。天润城卖房套成为当天最多，排名第二第三的中海国际社区和华府国际只有91套和81套，当日销量第四的滨江华苑只有58套。总体上看，10月25日的天量认购背后，是大批楼盘的集体爆发所致。
城北的复地新都国际推出套房，均价仍然维持1.9万元/平方米的水准，当晚近组买房人在开盘现场制造了“夜光”。新城地产旗下的香溢紫郡和玖珑湖双双卖出近百套房。苏宁环球旗下的天润城和威尼斯水城分别推出多套和多套新房，销量也都超出百套。六合的冠城大通蓝郡推出套新房，同样卖出近半。
另外，久未有动作的商业项目常发广场和丰盛商汇也在周末上市。楼市一直到昨天晚上都没闲着，几年没卖房的骏景华庭以九龙湖“谷底价”入市，纯新盘亚东观樾也首次开盘卖房。事实上，除了这些明确搞开盘仪式的，还有一些楼盘同样在悄然推新，例如五矿崇文金城、中电颐和家园等。
值得玩味的是，买房人多了，当年楼市旺季的各种表现自然又在重复。“又要到一天一次的发钱时候，钱包要瘦。”昨天傍晚，莱蒙水榭阳光的案场经理龚勋在 “奖金其实是跟业绩挂钩的，之前几个月市场不好，销售员的收入比较低，现在市场好些了，领导也想补偿一下他们。”他表示，最近得益于市场的回暖，楼盘持续销售不错，大家的劲头都很足。
除了多家楼盘“晒钞票”，更多的楼盘在“晒人气”。
“这年头，没人排队都不好意思发图了。”世茂集团南京公司相关负责人昨天发了一张图，世茂外滩新城售楼处里正有黑压压的买房人在排队。最让开发商同行羡慕的，还是提前完成任务。“10月销售超4亿，提前两个月完成年终任务。”新城地产相关人士表示，江宁的玖珑湖已经完成了今年的任务。
新城地产南京公司营销负责人刘茜说，10月份至今的销量已经完成了四季度的大半，公司今年的销售任务是30亿元，预计11月初就会全部完成。河西的五矿崇文金城负责人介绍说，楼盘这个月已经卖了6个亿，大大超出了公司的预期。正因为市场好，楼盘9月份推出了2幢楼，这个月又推出了2幢楼。
不仅如此，在销售数据“异常火爆”的带动下，久未上涨的房价开始蠢蠢欲动了。麒麟的中海国际社区在售的28号楼，成交价10元/平方米，这个价格比之前上浮了元/平方米。在河西，升龙天汇明显收紧了案场优惠，目前的精装修单价从之前的20元/平方米上涨到了20元/平方米。
桥北的新城香溢紫郡周末开盘的洋房均价是9—9元/平方米，而国庆前的洋房售价是元/平方米。正荣润江城、朗诗未来街区的售价也有小幅度上浮。不过，收紧优惠和小幅涨价仍然并非主流，更多楼盘仍然没有上浮价格，抓紧去库存仍然是不少开发商的重要任务，在近期还有艾菲国际等少数楼盘实施了降价。
不过谈及房价，“最糟糕的时候已经过去”是不少业内人士的一致观点。“6月份到9月份取消限购之前，是最惨淡的时候。”一家大型房企销售负责人表示，那几个月说售楼处“门可罗雀”可能有些夸张，但楼盘确实是价格一降再降，并且完全看不到上涨的希望。
“随着限购限贷的先后松绑，买房人基本上都认同价格不会再跌了。”多位人士分析说。
然而，“这样的销量肯定是不正常的，其实我们也不希望市场过热。”某央企开发商副总表示，南京楼市日均认购量在套左右较为正常，而如果超过套甚至冲上套，就是市场过热的表现，这样的“癫狂”很难持久。
他认为，今年6月到9月份买房人观望情绪浓重，导致市场缩量，而9月30日央行松绑限贷后，买房人情绪逆转，一下子就冲了进来，这才导致交易异常放大。
南京房地产建设促进会秘书长张辉分析认为，10月份以来的热销，应当是政策驱动、土地拍卖出高价的驱动、开发商猛推新房的供应驱动所致，这几种驱动因素在制造出部分热销效应后，市场的抢购情绪不断发酵、传播，助推了更多的买房人入市。“这样的销量高峰不会持续太久，后市的销量应当会逐步走稳，但是在政策托底的背景下，今年三季度的低迷预计在较长一段时间不会出现了。”张辉建议说。
楼市为啥“后劲不足”
相比其他城市，南京楼市的火爆完全可以当做个案看待。
根据国家统计局日前公布的数据，前三季度，全国房地产开发投资亿元，同比名义增长12.5%(扣除价格因素实际增长11.7%)，增速比上半年回落1.6个百分点。全国商品房销售面积万平方米，同比下降8.6%。9月末，全国商品房待售面积万平方米，同比增长28.0%。
数据显示，房地产投资继续回落，房屋库存大幅增长，整个房地产行业数据全面下滑。盛来运表示，今年房地产分化调整的态势仍在持续，但房地产市场运行总体比较稳定。实际上，对于中国楼市而言，产能过剩是当前最棘手的难题，去库存仍当前楼市不变的主题。
据每日经济新闻报道，10月24日，在西南财经大学举行的“经济转型期的管理-以中国及新加坡为例”国际论坛上，中国家庭金融调查与研究中心主任甘犁透露，当前房贷新政加上公积金新政，一共最多可释放万套购房需求，其中房贷新政可释放万套。
9月30日，央行“新四条”出炉，其中松绑限贷成为一大亮点，实质就是“认贷不认房”。同时，各大商业银行可根据自身情况，调整房贷利率，下限为基准利率的0.7倍。在刺激导入购房需求的同时，央行“新四条”还进一步松绑房企的融资渠道，包括发行债券和资产证券化等。
另一方面，作为地方救市一大抓手的“公积金新政”也频繁上阵。近日，住建部、财政部和央行联合出台《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，推出职工连缴6个月可向户籍地申请公积金房贷，住房公积金缴存要实现异地互认、转移接续等措施。
在上述举措中，居民公积金贷款时，交纳公积金时限从12个月压缩为6个月，公积金贷款异地互认将进一步刺激外地购房需求。在甘犁看来，房贷新政在短期内可刺激万套购房需求提前入市，公积金异地互认至多刺激万套购房需求，公积金门槛降低可释放万套购房需求。
其中，对于房贷新政具体效果，上述家庭金融调查报告显示，一线城市中，有房无贷并且计划购房的家庭可实现的购房需求从58.7%上涨至79.9%，二线城市该比例从58.3%上涨至75.8%，三四线城市该比例从50.3%上涨至72.7%。据此推算，一线城市释放的购房需求约50万套，二线城市约万套，三四线城市约万套。
不过，甘犁强调，上述结论仍属于静态评估，并未考虑到未来购房市场的预期改变等动态因素。
需要指出的是，中国家庭金融调查报告显示，年我国城镇住房整体空置率为22.4%，较年上升1.8个百分点。从城市分级来看，三线城市总体空置率略高于一二线城市，其中一线城市空置率为21.2%，二线城市空置率为21.8%，三线城市空置率为23.2%。其中，一二三线城市有一个共同点，就是多套房家庭空置率远高于一套房家庭空置率。
“全国约万套空置房，其中商品房空置率为26.3%，约为万套，经济适用房空置率为23%，约为万套。”甘犁强调说，此数据也引起了地产大佬任志强等行业人士的争议和质疑。
在甘犁看来，中国住房空置率之谜的关键在于城镇化之谜，城镇化除了“主动进城”部分，还包括“被动进城”部分，也就是当地的居住地由农村变成了城镇，关键是这部分到底有多大?“因为城镇化，建了很多房子，但大量被进城的不需要房子，所以商品房是空着的，属于错配现象。”甘犁解释说。
按照上述报告的结论，当前楼市进入下行通道，空置房更易受到房价下跌的损失，如果房价下跌20%，28%空置房将低于购买价值。
而信贷放松则被视为最有力的救市措施。据证券时报报道，按照央行10月初出台的首套房贷认定新规，商品房的贷款利率下限为7折，但并非强制执行利率。但据调查，对于少量优质客户或机构客户，目前部分一线城市商业银行最低仅给出了9折的优惠利率。
虽然暂无确凿证据表明有关部门对商业银行下发了“房贷命令”，但中国楼市当前以及未来若干时间内的状况“不会太乐观”，却似乎是大概率事件。上海中原地产研究咨询部总监宋会雍说，预计当前银行放贷的冲动不会太强，9折利率都令人生疑，再何况更低的折扣?其中最主要的原因，应在于整个市场对房价上涨的预期发生了微调。
对于目前是否适合在上海买房的提问，宋会雍直言不讳地称，现在不是最好的时机，建议起码再观望两、三个月。
北京某国有大行金融市场部负责人表示，市场利率环境的变化将是影响购房者意愿的一个重要因素，但这不能完全用简单的价格或价值规律去思考。她认为，更主要的还在于供求关系的变化，比如说京沪深等一线城市的人口红利未来还将持续，房价可能不会出现大问题;但西部地区偏远小城市的大量新建住房，往往就是有价无市，遑论银行房贷利率的下调?她认为，有关银行房贷的问题，监管部门不可能全国一刀切，对于某些省份可能有具体政策。
另据了解，按照法定5年期以上商业贷款基准利率6.55%计算，7折房贷利率应为4.%，9折则为5.%。这笔资金若是用于一般企业贷款，银行可获得的综合收益将比房贷高出至少20%以上。此外，前几年浙江、福建等地房贷断供潮带来的负面影响还未散去，全国楼市的低迷现状，又进一步降低了不动产抵押物的无风险溢价。同时，经济走弱及企业信用风险上升带给银行的坏账压力，也会在很大程度上制约住房按揭贷款的顺利推进。（中国经营网综合报道）
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长按北京中科医院坑北京中科白瘕风刘云涛
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