北京哪里能治白癜风 https://wapjbk.39.net/yiyuanfengcai/zn_bjzkbdfyy/南京房企弘阳地产在香港进行上市路演那一天,银城老板黄清平也在现场观摩。房企大洗牌正在冲击南京房地产市场,为了赶上规模发展末班车,弘阳花了8个月时间快速实现了赴港上市,黄清平显然坐不住了。近日,江苏房企银城国际控股有限公司正式向港交所递交招股书,开启IPO进程。这不是银城第一次谋求对接资本市场了,作为土生土长的南京房企,年成立的银城已经有25年历史,曾经是南京房地产行业的领头羊,年前后银城就计划过上市和向外拓展规模,结果遭遇政策调控,并随后迎来了艰难时刻。经过几年的喘息和调整,银城在大本营南京重新站稳脚跟。在外来房企的冲击下,南京诸如通宇、金浦、翠屏等一众本土房企在土拍市场几乎销声匿迹,银城是寥寥无几能够继续积极拿地的南京房企之一。不过,此时的银城已是不折不扣的小型房企,根据克尔瑞《年度中国房地产企业销售金额TOP》榜单,银城年仅实现合约销售额49亿元,排名第位。在大本营南京,尽管银城的口碑影响力还在,但也跌出了销售排行榜前20名。现在的南京市场,万科、保利、绿地、新城、恒大、荣盛等外来房企占据了绝对的主导地位。今年寻求赴港上市的内地中小型房企不少,此次银城的故事还能否让香港资本市场继续埋单?招股书显示,年-年,银城的资本负债率分别为.1%,.7%,.9%,在行业内处于绝对高位;截至年6月30日,银城的资本负债率高达.2%,尽管这一数字过高与年上半年有70多亿元的合约销售收入尚未结转有关,但年中期,银城的计息银行贷款和其他借款,相较年期末上涨了32.27亿元,涨幅达57%。在负债中刨去了合约负债的“净负债率”指标,往往更能反映房企的真实负债水平。根据银城招股书中财务数据,界面新闻记者经计算发现,过去三年至今银城的净负债率也在不断攀升。年-年,其净负债率分别为%,.7%,%;截至年6月30日,其净负债率高达%。截至年6月30日,银城一年内到期的计息流动负债为27.28亿元,而期内其现金及现金等价物为19.24亿元,并不能覆盖短期债务,财务状况具有一定风险。负债率过高且大幅攀升,很可能将触发银行要求提前还贷。招股书中提到,银城的部分贷款与财务表现挂钩,签订了限制性契约,在业绩记录期内,银城违反了若干银行融资所需与资产负债比率有关的契约,于年6月30日未偿还总额为人民币15.59亿元,基于有关违约,相关银行在合约上有权要求提前偿还未偿付款项,于最后可能日期之前,银行尚未就有关违约授出任何正式豁免,一旦相关银行要求提前偿还贷款,业务营运及现金流量或会受到不利影响。银行贷款仍是银城外部融资的最主要来源。招股书显示,截至年、年、年及年6月30日,银城未偿还的银行贷款分别为人民币11.63亿元、27.44亿元、36.90亿元和60.50亿元。融资成本较高的信托资金也是银城融资的另一大来源。其主要往来的信托公司包括紫金信托有限公司、陆家嘴国际信托有限公司、中国华融资产管理股份有限公司、杭州工商信托股份有限公司。截至年7月31日,未到期的信托及其他融资安排总额占银城借款总额的30.8%,信托及资产管理融资借款的本金结余总额为26.87亿元。界面新闻记者发现,银城的信托融资中年利率最高的一笔达到了12%。银城拥有.7万平方米土储,其中53.2%的土储在南京。异地拓展对于银城这样的小型房企来说并不容易,目前其绝大部分收入来自南京及无锡的物业项目。年及年,银城才开始在苏州、镇江、马鞍山、杭州、徐州拿地。截至今年6月30日,在马鞍山、无锡和苏州有5个总建筑面积约为57.34万平方米的开发中项目,在苏州、杭州及徐州有4个总建筑面积约为24.58万平方米的未来开发项目。密集的异地拓展可能是银城在为上市做准备,但也导致负债规模迅速上涨。银城未来的目标区域是长江经济带、浙江杭州湾区和淮海经济区,但向新区域的扩张面对诸多的不确定性和挑战,包括要和更具知名度和专业技能的开发商进行竞争,需要大量资金和管理资源,资金限制,无法找到足够数量的合格第三方建筑承包商等。招股书中还透露了一个信息——银城的股东和管理层中有一个“同学会”,包括银城房地产董事兼主席黄清平,银城房地产集团董事兼执行总裁谢晨光,银城国际控股有限公司执行董事兼总裁马保华,负责项目管理的集团总工程师吴伟等人,他们不仅是同龄人,还来自于同一个母校同一个专业,如今又共同掌控着银城。年8月,35年前这几个刚刚20岁出头的年轻人一起从南京金陵职业大学(现为金陵科技学院)工民建专业毕业,黄清平、马保华去了南京市鼓楼区城建局,谢晨光去了南京三建(现为南京建工集团有限公司),吴伟则任职于南京市第一建筑工程公司。南京银城房地产开发总公司原为国企,创办于年,黄清平是元老,年9月他便离开鼓楼区城建局进入银城任职。年5月,鼓楼区委组织部任命黄清平为南京银城房地产开发总公司总经理,年12月,鼓楼区房地产开发工委任命黄清平为公司党支部书记。1年12月,银城由国有企业改制为民营企业。谢晨光年加入银城,马保华和吴伟则于4年加入银城。招股书显示,黄清平将持有上市公司48.72%的股份,谢晨光持有7.35%的股份,马保华持有6.77%的股份。今年5月,银城提出今年要冲刺亿的销售规模,三到五年内冲击亿,无论从过往业绩还是土储规模来看,要实现上述目标对银城来说并非易事,其负债率和财务风险已处于行业高位。在楼市调控大背景下,这家房企要上演一场“南京突围”还需更多努力。
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